Koszty aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości
Sprzedający często słyszy od kupującego pytanie: „Kto płaci notariusza?”. Odpowiedź wydaje się prosta, ale w praktyce koszty aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości składają się z kilku pozycji, a strony mogą podzielić je inaczej niż podpowiada rynkowy zwyczaj. Dobrze ustalone zasady chronią nie tylko budżet, lecz także tempo transakcji – szczególnie gdy kupujący korzysta z kredytu, nieruchomość ma hipotekę albo sprzedaż wymaga szybkiego działania.
Kto zwykle ponosi koszty aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości?
Na rynku wtórnym najczęściej koszty związane bezpośrednio z zawarciem umowy sprzedaży ponosi kupujący. Dotyczy to przede wszystkim taksy notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych, opłat za wypisy aktu oraz opłat sądowych za wpis prawa własności i ewentualnej hipoteki. Jest to praktyka, a nie bezwzględny przepis nakazujący taki podział.
Strony mogą umówić się inaczej. Sprzedający może pokryć część wydatków, aby wzmocnić ofertę, utrzymać uzgodnioną cenę lub zamknąć negocjacje z konkretnym, zweryfikowanym nabywcą. Bywa też odwrotnie: przy silnym popycie kupujący akceptuje wszystkie koszty bez negocjowania. Kluczowe jest wpisanie ustaleń do umowy przedwstępnej lub jasne potwierdzenie ich przed przygotowaniem aktu.
Warto rozdzielić dwie sprawy: koszt samej umowy sprzedaży oraz wydatki, które sprzedający ponosi, aby skutecznie przygotować nieruchomość do transakcji. To drugie obciążenie często jest pomijane przy pierwszych kalkulacjach.
Z czego składa się rachunek u notariusza?
Kwota przekazywana w kancelarii nie jest wyłącznie wynagrodzeniem notariusza. Zwykle obejmuje kilka należności, pobieranych przez notariusza, lecz przeznaczonych dla różnych instytucji.
Taksa notarialna i VAT
Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza za sporządzenie aktu. Jej maksymalną wysokość określa rozporządzenie, a podstawą obliczenia jest co do zasady wartość przedmiotu czynności wskazana w akcie. Kancelaria może zastosować stawkę niższą od maksymalnej, dlatego warto poprosić o konkretną kalkulację przed wyznaczeniem terminu.
Przy nieruchomości wartej od 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna taksa wynosi 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł. Dla ceny 500 000 zł daje to maksymalnie 2 770 zł netto. Do taksy dolicza się 23% VAT, więc w tym przykładzie będzie to 3 407,10 zł brutto.
Przy wyższych wartościach procent maleje, ale kwota pozostaje znacząca. Dla ceny powyżej 1 000 000 zł obowiązuje kolejny próg. Nie warto jednak wyciągać wniosków z pojedynczej stawki znalezionej w internecie – końcowy rachunek zależy również od liczby wypisów, rodzaju wniosków wieczystoksięgowych i dodatkowych czynności. Aktualną wycenę zawsze potwierdza kancelaria prowadząca akt.
Wypisy aktu notarialnego
Po podpisaniu aktu strony otrzymują jego wypisy. Są one potrzebne między innymi bankowi finansującemu zakup, urzędowi, sądowi wieczystoksięgowemu czy zarządcy nieruchomości. Maksymalna opłata za jedną stronę wypisu jest określona przepisami, a do niej dolicza się VAT.
Na tę pozycję wpływa objętość aktu oraz liczba egzemplarzy. Przy prostej sprzedaży mieszkania koszt wypisów nie dominuje w budżecie, ale przy kredycie, pełnomocnictwach, kilku sprzedających lub rozbudowanych oświadczeniach może być wyraźnie większy. Dobrą praktyką jest zapytać, ile wypisów będzie potrzebnych każdej stronie i instytucji.
Podatek PCC – zwykle po stronie kupującego
Kupujący nieruchomość na rynku wtórnym zazwyczaj płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Notariusz pobiera go przy podpisaniu aktu i przekazuje do urzędu skarbowego.
To największa pozycja poza ceną zakupu, ale nie jest kosztem sprzedającego. Są wyjątki, na przykład dotyczące określonych ustawowych zwolnień dla osób kupujących pierwsze mieszkanie lub dom. Jeżeli sprzedaż podlega VAT, zasady rozliczenia PCC również mogą wyglądać inaczej. Nie należy automatycznie zakładać jednego wariantu przy sprzedaży lokalu firmowego, nowej nieruchomości albo transakcji realizowanej przez przedsiębiorców.
Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej
W akcie notarialnym notariusz najczęściej składa elektroniczny wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Standardowa opłata za wpis prawa własności wynosi 200 zł. Taka sama opłata jest zwykle pobierana za wpis hipoteki, jeżeli zakup finansowany jest kredytem.
Jeśli nieruchomość sprzedającego jest obciążona hipoteką, trzeba również zadbać o jej wykreślenie po spłacie kredytu. Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki to co do zasady 100 zł. Samo wykreślenie nie następuje jednak automatycznie – bank musi wystawić dokument potwierdzający zgodę na tę czynność, często nazywany listem mazalnym.
Jakie wydatki najczęściej zostają po stronie sprzedającego?
Choć kupujący zwykle reguluje rachunek za akt sprzedaży, sprzedający ponosi koszty przygotowania kompletnej i bezpiecznej dokumentacji. Ich zakres zależy od rodzaju nieruchomości oraz jej historii prawnej.
Przy mieszkaniu może być potrzebne zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni, zaświadczenie o braku osób zameldowanych, dokumentacja dotycząca przekształcenia użytkowania wieczystego albo świadectwo charakterystyki energetycznej. Przy domu dochodzą często dokumenty związane z gruntem, przyłączami czy zakończeniem budowy. W przypadku działki istotne są wypisy i wyrysy, informacje o planie miejscowym, dostępie do drogi oraz ewentualne prawa pierwokupu.
Sprzedający z kredytem musi uzyskać z banku zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu, numer rachunku do spłaty oraz promesę wydania zgody na wykreślenie hipoteki po rozliczeniu. Banki nie zawsze wydają te dokumenty od ręki. To jeden z powodów, dla których termin aktu należy ustalać dopiero po sprawdzeniu realnego czasu kompletowania dokumentów.
Osobnym tematem jest podatek dochodowy od sprzedaży. Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat podatkowych, liczonych według zasad ustawowych, może powstać obowiązek rozliczenia 19% podatku od dochodu. W wielu sytuacjach można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, ale wymaga to prawidłowego przeznaczenia środków i zachowania dokumentów. Ten podatek nie jest elementem rachunku notarialnego, jednak dla sprzedającego może mieć znacznie większe znaczenie finansowe niż taksa notarialna.
Ustal koszty przed negocjacją ceny
Koszty powinny być omawiane równolegle z ceną, terminem wydania nieruchomości i sposobem zapłaty. Jeśli sprzedający zgadza się pokryć część kosztów notarialnych, powinien znać konkretną kwotę lub precyzyjny zakres. Ogólna deklaracja „zapłacę notariusza” może prowadzić do sporu, gdy na rachunku pojawi się także PCC, wpis hipoteki albo liczne wypisy dla banku.
Bezpieczne ustalenie brzmi na przykład: sprzedający pokrywa koszt sporządzenia aktu do określonej kwoty, a kupujący ponosi podatek PCC, wypisy i opłaty sądowe. Inny wariant to podział taksy notarialnej po połowie. Każdy z nich jest możliwy, o ile został zaakceptowany świadomie przez obie strony.
Przy sprzedaży z pomocą pośrednika warto przekazać mu informacje o kredycie, hipotece, współwłasności, spadku, najmie lub planowanym terminie wyprowadzki już na początku. Doświadczony agent nie tylko przygotuje ofertę i przeprowadzi negocjacje, ale również wychwyci dokumenty, które mogą opóźnić akt. W Sky Nieruchomości koordynacja tych elementów ma chronić sprzedającego przed presją kupującego i kosztownymi ustępstwami na finiszu transakcji.
Co sprawdzić przed wizytą w kancelarii?
Poproś kancelarię o pisemne zestawienie kosztów dla konkretnej ceny oraz konkretnego rodzaju transakcji. Powinno ono oddzielać taksę netto, VAT, wypisy, PCC i opłaty sądowe. Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem, sprawdźcie, czy bank wymaga dodatkowych wypisów, oświadczeń albo zmian w projekcie aktu.
Sprzedający powinien natomiast potwierdzić, czy wszystkie dane w księdze wieczystej są aktualne, czy ma dokumenty dotyczące hipoteki oraz czy może bez przeszkód wydać lokal w terminie zapisanym w umowie. Wątpliwości warto wyjaśnić przed umówieniem podpisu, a nie przy stole notarialnym, gdy każda zmiana kosztuje czas i zwiększa napięcie.
Dobrze przygotowana sprzedaż nie polega na przerzuceniu każdego kosztu na drugą stronę. Polega na tym, by każda złotówka, termin i obowiązek były znane zanim decyzja stanie się nieodwracalna.
