1. Wybierz prawną formę działalności
Jeśli chcesz spróbować swoich sił jako fliper, a nie prowadzisz działalności gospodarczej – nie ma przeciwwskazań, aby zrobić to jako osoba fizyczna. Tym bardziej, że osoby fizyczne sprzedające mieszkanie mogą skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego. Warunek jest taki, że w ciągu 3 lat od sprzedaży nieruchomości należy uzyskane pieniądze wydatkować na własne cele mieszkaniowe.
Gdy inwestycja się powiodła i masz ochotę na kolejne ruchy w nieruchomościach, warto już rozważyć założenie firmy. Dlaczego? Choć prawo nie reguluje liczby transakcji dozwolonych osobie fizycznej w ciągu roku, urząd skarbowy może traktować to jako prowadzenie niezarejestrowanej działalności. Uniknięcie ryzyka kary to nie jedyny plus posiadania działalności. Jako przedsiębiorca możesz odliczyć od podatku wszelkie koszty związane z flipowaniem – np. zakup mieszkania, samochodu, udokumentowanych wydatków na remont, urządzeń biurowych czy reklam nieruchomości.
2. Przede wszystkim biznesplan
Biznesplan w house flippingu jest kluczowy zarówno dla ogólnej strategii, jak i dla poszczególnych projektów. Przede wszystkim dobrze jest założyć sobie już na samym początku flipowania, na jakim poziomie chcesz osiągać zyski. A potem tej zasady się trzymać. Jeśli zysk na danej nieruchomości będzie w naszej kalkulacji poniżej założonego poziomu, decyzja jest prosta – nie warto w nią inwestować.
Idealną sytuacją jest, gdy znajdujesz niedoszacowaną nieruchomość, która nie wymaga z Twojej strony żadnego nakładu pracy, aby sprzedać ją z zyskiem. Znacznie trudniejsze jest kalkulowanie wszelkich kosztów związanych z naprawami, remontami i pozwoleniami. Często tworząc biznesplan projektu zapomina się też, że czas to pieniądz. Dlatego nie ma się co oszukiwać – początkowo tworzenie budżetu na pewno będzie trudne. Co więcej, może się okazać, że w trakcie działań zaskoczą nas nieprzewidziane wydatki. Rozsądnie byłoby w takich wyliczeniach zawsze zostawić sobie spory margines błędu. Jeśli dalej różnica między ceną zakupu a ceną sprzedaży jest większa niż założona w biznesplanie strategicznym – do dzieła!
3. Sprawdź stan prawny nieruchomości
Nieruchomości z trudną lub nieuregulowaną sytuacją prawną mogą być dla długoletniego flipera świetną okazją. Niestety w większości są to sprawy czasochłonne, wymagające wiedzy i doświadczenia. A house flipping polega na tym, by szybko kupić i szybko odsprzedać. Dlatego na początkowym etapie warto celować w bezproblemowe pod tym względem lokale i domy. Dokładne przestudiowanie księgi wieczystej pod kątem hipotek i ilości współwłaścicieli to absolutna konieczność. Zwróć też uwagę na księgi całego budynku i gruntu. Pomocny może się okazać internetowy wykaz adresów objętych działaniami komisji reprywatyzacyjnej.
4. Myśl o nieruchomości jak inwestor
Inaczej kupuje się nieruchomości z myślą o zamieszkaniu w nich, inaczej z zamiarem flipowania. Wbrew pozorom, wcale nie jest łatwo rozgraniczyć subiektywny zachwyt od działania wyliczonego na korzyści finansowe. Pierwsza zasada flipera zawsze powinna brzmieć – „ile mogę na tej nieruchomości zyskać?”.
Jako inwestor patrz na nieruchomość w szerszym kontekście. Zła jakość instalacji w budynku, nieuregulowane kwestie prawne czy paraliż decyzyjny we wspólnocie mieszkaniowej – takie sprawy nie tylko mogą generować koszty, ale też opóźniać moment wystawienia oferty.
Szukając nieruchomości inwestycyjnych, koniecznie trzeba też wziąć pod uwagę lokalizację, typ budownictwa, miejsca parkingowe i całokształt potrzeb potencjalnego nabywcy. Dlaczego to jest ważne? Gdy odczuwalny jest dysonans między wysokim standardem wyremontowanego przez Ciebie mieszkania a bardzo przeciętną lub wręcz nieatrakcyjną okolicą, mieszkanie bardzo ciężko będzie sprzedać. Nabywca kupuje przecież w pakiecie z mieszkaniem relacje z sąsiadami, dogodny dojazd i widok z okna.
5. Aktywnie szukaj okazji
Platformy internetowe i gazety z ofertami nieruchomości na sprzedaż to nie wszystko. Okazuje się, że wykorzystanie siły mediów społecznościowych świetnie sprawdza się w house flippingu. Gdy Twój znajomy udostępni post o tym, że szukasz mieszkania, dla jego znajomego nie jesteś już całkowicie anonimową osobą. Tak samo działa to w drugą stronę. Już na starcie zyskujesz minimum zaufania od potencjalnego sprzedającego.
Prawdziwe perełki można znaleźć także na lokalnych tablicach z ogłoszeniami czy słupach ogłoszeniowych. Starsi właściciele nieruchomości rzadko zdają sobie sprawę z możliwości jakie daje Internet. Oferowane przez nich mieszkania są nieumiejętnie wycenione, a dodatkowo „niewidzialne” dla poszukujących.
Na wagę złota jest też zbudowanie dobrych relacji z pośrednikami nieruchomości. Dostęp do ofert mieszkaniowych, zanim jeszcze trafią one do internetowej bazy ogłoszeń, da Ci sporą przewagę. Tym bardziej, że masz możliwość skonsultować się z ekspertami i zapytać o bieżące prognozy rynkowe.
I wreszcie banał – opłaca się sprawdzać wszelkie ogłoszenia bez zdjęć i ze skąpymi informacjami nt. nieruchomości. Zazwyczaj nie wynika to ze złej woli ogłoszeniodawcy, a z braku wiedzy i możliwości technicznych. Na miejscu może się okazać, że lokal ma ogromne predyspozycje, by stać się intratną inwestycją.