Blog

Poruszając temat mieszkań inwestycyjnych, z których właściciele czerpią dochody pasywne z ich wynajmu należy podkreślić, że rentowność z tego typu inwestycji może być bardzo zróżnicowana. Na potrzeby tematu rentowności w wynajmu posłużymy się wskaźnikiem rentowności ROI, czyli zysku osiąganego w skali roku z wynajmu nieruchomości w stosunku do kapitału jaki został przeznaczony na zakup nieruchomości (wraz z kosztami pobocznymi jak taksy notarialne, podatek PCC, prowizje).

Aby jeszcze bardziej uprościć i ułatwić zrozumienie poniższego artykułu, przyjmijmy, że będziemy posługiwali się rentownościami brutto, a więc przed opodatkowaniem (ryczałt 8,5% lub skala podatkowa) i innymi kosztami (np. zarzadzania najmem, które we Wrocławiu w 2022 roku wynoszą 10-20%).

Zazwyczaj rentowność z wynajmu nieruchomości wynosi od kilku do kilkunastu procent. Należy jednak przyjąć, że uzyskanie rentowności powyżej 6% wymaga od inwestora bardzo dużego zaangażowania w cały proces inwestycyjny, szczególnie w jego początkowej fazie. Najistotniejsze w całym procesie są:
– zakup nieruchomości poniżej ceny rynkowej (np. mieszkanie do generalnego remontu lub transakcja ze sprzedającym, któremu zależy na szybkiej finalizacji transakcji),
– rygorystyczna realizacja biznes planu (w przypadku, gdy nieruchomość wymaga remontu lub zmiany aranżacji wnętrz, musimy trzymać się założonego planu kosztowego i nie przekraczać założonego budżetu),
– świetny pomysł (np. podział nieruchomości na kilka mniejszych, niezależnych od siebie mieszkań lub zmiany układu funkcjonalnego czy inne ulepszenia, zwiększające komfort najemcy),
– standard wykończenia (jakość i styl aranżacji wnętrz).

Jako doskonałym przykładem do pokazania jak można zwiększyć rentowność z wynajmu, posłużymy się przykładem naszego klienta, w którym zastosowanie podziału nieruchomości na kilka niezależnych mieszkań spowodowało znaczący wzrost rentowności:
Mieszkanie w śródmieściu Wrocławia o pow. 41m2, składające się z pokoju z aneksem kuchennym oraz sypialni i łazienki, zostało podzielone funkcjonalnie na dwie niezależne kawalerki już na etapie budowy (dodatkowe szachty wentylacyjne, kanalizacyjne, instalacje elektryczne, RTV itd.), które zostały zakupione w standardzie „pod klucz” w cenie ok. 505 tys. zł.

W przypadku standardowego wynajmu mieszkania 40m2 w tej lokalizacji, klient osiągnąłby maksymalnie 6% rentowności. Dzięki zastosowaniu podziału nieruchomości obecnie osiągana rentowność wynosi 9%.

Część klientów trafiających do naszego biura nieruchomości bardzo często zadają pytanie: ile czasu nasi agenci potrzebują na sprzedaż lub wynajęcie ich nieruchomości. Są również klienci, którzy samodzielnie próbują sprzedać lub wynająć nieruchomości i po miesiącach bezskutecznej sprzedaży, decydują się na skorzystanie z usług naszego biura, również zadając pytanie: ile potrwa cały proces sprzedażowy.

Odpowiedź na powyższe pytania nie jest jednoznaczna, ale poniżej przedstawimy dane statystyczne jakie posiadamy w naszej agencji oraz kilka najprostszych zasad, które w znaczący sposób ułatwiają i przyspieszają proces sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości, a także wpływają na wzrost ceny transakcyjnej, co jest dodatkowym (nieodłącznym atutem).

W celu przyspieszenia transakcji, agent zawsze ocenia czy obecny stan wizualny i techniczny nieruchomości jest na tyle atrakcyjny, aby proces sprzedaży nie został zaburzony. Agentowi zawsze zależy na jak najszybszej sprzedaży nieruchomości, także będzie w pełni zmotywowany, aby proces ten przyspieszyć. Nasi agenci współpracują z projektantami wnętrz oraz home stagerami, którzy często niewielkim kosztem podnoszą wartość nieruchomości, a także z najlepszymi fotografami, którzy potrafią w bardzo korzystny sposób przedstawić atuty nieruchomości.

W przypadkach trudnych stanów prawnych nieruchomości wiedza agentów oraz wsparcie działu prawnego powodują, że potencjalni klienci otrzymują pełną wiedzę, co skutkuje zrozumieniem procesu oraz poczuciem bezpieczeństwa. Wszystkie powyższe procesy prowadzą finalnie do przyspieszenia finalizacji transakcji, a także zwiększania cen sprzedaży.

Kilkaset transakcji, które przeprowadziliśmy w tym roku jako biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomości jest w stanie pokazać, jak statystycznie wygląda czas sprzedaży nieruchomości u nas. Nasi agenci nieruchomości potrzebowali średnio:
– 3 dni na wynajęcie nieruchomości,
– 20 dni na sprzedaż nieruchomości.

Mieliśmy wiele przypadków, w których klienci po wielu tygodniach, czasami miesiącach prób sprzedaży na własną rękę, poddawali się i zwracali z prośbą do nas. Nawet w poprzednim miesiącu zwróciła się do nas klientka z prośbą o pomoc w sprzedaży mieszkania, które próbuje sprzedać od kilku tygodni, bez efektu. Nasza agentka zaproponowała usługę home stagingu, na który klientka początkowo nie chciała się zgodzić, ze względów emocjonalnych (kolorystyka wykończenia mieszkania jej się podobała). Po długich negocjacjach, klientka zgodziła się na kilka zmian i finalnie mieszkanie zostało sprzedane osobie, która przyszła na prezentacje pierwszego dnia po zakończeniu zmian wnętrza mieszkania. Warto nam zaufać i powierzyć sprzedaż.

1. Wybierz prawną formę działalności

Jeśli chcesz spróbować swoich sił jako fliper, a nie prowadzisz działalności gospodarczej – nie ma przeciwwskazań, aby zrobić to jako osoba fizyczna. Tym bardziej, że osoby fizyczne sprzedające mieszkanie mogą skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego. Warunek jest taki, że w ciągu 3 lat od sprzedaży nieruchomości należy uzyskane pieniądze wydatkować na własne cele mieszkaniowe.

Gdy inwestycja się powiodła i masz ochotę na kolejne ruchy w nieruchomościach, warto już rozważyć założenie firmy. Dlaczego? Choć prawo nie reguluje liczby transakcji dozwolonych osobie fizycznej w ciągu roku, urząd skarbowy może traktować to jako prowadzenie niezarejestrowanej działalności. Uniknięcie ryzyka kary to nie jedyny plus posiadania działalności. Jako przedsiębiorca możesz odliczyć od podatku wszelkie koszty związane z flipowaniem – np. zakup mieszkania, samochodu, udokumentowanych wydatków na remont, urządzeń biurowych czy reklam nieruchomości.

2. Przede wszystkim biznesplan

Biznesplan w house flippingu jest kluczowy zarówno dla ogólnej strategii, jak i dla poszczególnych projektów. Przede wszystkim dobrze jest założyć sobie już na samym początku flipowania, na jakim poziomie chcesz osiągać zyski. A potem tej zasady się trzymać. Jeśli zysk na danej nieruchomości będzie w naszej kalkulacji poniżej założonego poziomu, decyzja jest prosta – nie warto w nią inwestować.

Idealną sytuacją jest, gdy znajdujesz niedoszacowaną nieruchomość, która nie wymaga z Twojej strony żadnego nakładu pracy, aby sprzedać ją z zyskiem. Znacznie trudniejsze jest kalkulowanie wszelkich kosztów związanych z naprawami, remontami i pozwoleniami. Często tworząc biznesplan projektu zapomina się też, że czas to pieniądz. Dlatego nie ma się co oszukiwać – początkowo tworzenie budżetu na pewno będzie trudne. Co więcej, może się okazać, że w trakcie działań zaskoczą nas nieprzewidziane wydatki. Rozsądnie byłoby w takich wyliczeniach zawsze zostawić sobie spory margines błędu. Jeśli dalej różnica między ceną zakupu a ceną sprzedaży jest większa niż założona w biznesplanie strategicznym – do dzieła!

3. Sprawdź stan prawny nieruchomości

Nieruchomości z trudną lub nieuregulowaną sytuacją prawną mogą być dla długoletniego flipera świetną okazją. Niestety w większości są to sprawy czasochłonne, wymagające wiedzy i doświadczenia. A house flipping polega na tym, by szybko kupić i szybko odsprzedać. Dlatego na początkowym etapie warto celować w bezproblemowe pod tym względem lokale i domy. Dokładne przestudiowanie księgi wieczystej pod kątem hipotek i ilości współwłaścicieli to absolutna konieczność. Zwróć też uwagę na księgi całego budynku i gruntu. Pomocny może się okazać internetowy wykaz adresów objętych działaniami komisji reprywatyzacyjnej.

4. Myśl o nieruchomości jak inwestor

Inaczej kupuje się nieruchomości z myślą o zamieszkaniu w nich, inaczej z zamiarem flipowania. Wbrew pozorom, wcale nie jest łatwo rozgraniczyć subiektywny zachwyt od działania wyliczonego na korzyści finansowe. Pierwsza zasada flipera zawsze powinna brzmieć – „ile mogę na tej nieruchomości zyskać?”.

Jako inwestor patrz na nieruchomość w szerszym kontekście. Zła jakość instalacji w budynku, nieuregulowane kwestie prawne czy paraliż decyzyjny we wspólnocie mieszkaniowej – takie sprawy nie tylko mogą generować koszty, ale też opóźniać moment wystawienia oferty.

Szukając nieruchomości inwestycyjnych, koniecznie trzeba też wziąć pod uwagę lokalizację, typ budownictwa, miejsca parkingowe i całokształt potrzeb potencjalnego nabywcy. Dlaczego to jest ważne? Gdy odczuwalny jest dysonans między wysokim standardem wyremontowanego przez Ciebie mieszkania a bardzo przeciętną lub wręcz nieatrakcyjną okolicą, mieszkanie bardzo ciężko będzie sprzedać. Nabywca kupuje przecież w pakiecie z mieszkaniem relacje z sąsiadami, dogodny dojazd i widok z okna.

5. Aktywnie szukaj okazji

Platformy internetowe i gazety z ofertami nieruchomości na sprzedaż to nie wszystko. Okazuje się, że wykorzystanie siły mediów społecznościowych świetnie sprawdza się w house flippingu. Gdy Twój znajomy udostępni post o tym, że szukasz mieszkania, dla jego znajomego nie jesteś już całkowicie anonimową osobą. Tak samo działa to w drugą stronę. Już na starcie zyskujesz minimum zaufania od potencjalnego sprzedającego.

Prawdziwe perełki można znaleźć także na lokalnych tablicach z ogłoszeniami czy słupach ogłoszeniowych. Starsi właściciele nieruchomości rzadko zdają sobie sprawę z możliwości jakie daje Internet. Oferowane przez nich mieszkania są nieumiejętnie wycenione, a dodatkowo „niewidzialne” dla poszukujących.

Na wagę złota jest też zbudowanie dobrych relacji z pośrednikami nieruchomości. Dostęp do ofert mieszkaniowych, zanim jeszcze trafią one do internetowej bazy ogłoszeń, da Ci sporą przewagę. Tym bardziej, że masz możliwość skonsultować się z ekspertami i zapytać o bieżące prognozy rynkowe.

I wreszcie banał – opłaca się sprawdzać wszelkie ogłoszenia bez zdjęć i ze skąpymi informacjami nt. nieruchomości. Zazwyczaj nie wynika to ze złej woli ogłoszeniodawcy, a z braku wiedzy i możliwości technicznych. Na miejscu może się okazać, że lokal ma ogromne predyspozycje, by stać się intratną inwestycją.