Stopy procentowe | Sky Nieruchomości

Jak wzrost stóp procentowych wpłynie na wnioskujących o kredyty hipoteczne?

Wzrost stóp procentowych, który obserwujemy od IV kwartału 2021 roku powoduje, że raty kredytów hipotecznych rosną, a osoby planujące wziąć kredyt hipoteczny coraz częściej obawiają się o swoją zdolność kredytową.
Zmiany stóp procentowych, których dokonuje Rada Polityki Pieniężnej (RPP) na podstawie m.in. prognozowanej inflacji, bezpośrednio wpływają na wysokość raty kredytów hipotecznych, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową jest sumą stopy procentowej (np. WIBOR 3M, WIBOR 6M) oraz marży banku. WIBOR to stopy procentowe po jakiej banki udzielają sobie nawzajem pożyczek, a marża jest traktowana przez banki jako zysk ponad koszt pozyskania kapitałów. Obecnie banki udzielają kredytów hipotecznych ze średnią marżą w wysokości ok. 2,5%, a dokładniej 2-3% w zależności od wysokości wkładu własnego. Wysokość WIBOR 3M na koniec marca 2022 roku wynosi 4,77%. Średnie oprocentowanie wynosi zatem obecnie 7,22% (WIBOR 3M + marża). Oznacza to, że w porównaniu do pierwszej połowy 2021 roku, gdy WIBOR 3M wynosił ok. 0,2%, średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z 2,7% do 7,2%. Jest to zatem wzrost o 4,5 p.p. (punktu procentowego – często mylonego z procentami).

Aby lepiej zobrazować sobie wpływ stóp procentowych na wysokość raty kredytowej pokażemy przykład:
wysokość kredytu – 100 tys. zł
wzrost raty kredytowej przy założeniu oprocentowania zmiennego oraz stałej raty kredytowej w przypadku wzrostu oprocentowania o 4,5p.p. (jak w opisywanych powyżej realiach 2022 vs 2021) wynosi 4500zł rocznie (100 tys. zł x 4,5%), czyli 375zł miesięcznie.

Wzrost stóp procentowych powoduje zatem, że rosną wysokości rat kredytów hipotecznych, co z kolei przekłada się na zmniejszenie zdolności kredytowej przeciętnego Kowalskiego. Banki obliczając zdolność kredytową zawsze wyceniają stosunek kosztów gospodarstwa domowego i zadłużenia (rat kredytów) do dochodów.

Efekt podwyżek stóp procentowych widać doskonale na danych dotyczących wartości i ilości kredytów mieszkaniowych za luty 2022 roku, które podało Biuro Informacji Kredytowej (BIK). Wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych w lutym 2022 r. spadła w Polsce o 14,4% rdr (rok do roku) i wyniosła 5,1 mld zł. W ujęciu liczbowym banki udzieliły łącznie 14,9 tys. kredytów mieszkaniowych. Stanowi to spadek o 24% rdr. Średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła 345 tys. zł i była wyższa w ujęciu rocznym o 13,1%, co odpowiada w przybliżeniu średniej rocznej dynamice wzrostu cen nieruchomości.