Rynek nieruchomości
Prognozowanie trendów rynku nieruchomości i rynku deweloperskiego na kolejne lata jest obecnie bardzo trudnym zadaniem, uzmysławiając sobie jaki efekt przyniosły prognozy ekonometrystów w poprzednich latach (nie tylko w przypadku rynku nieruchomości) i biorąc pod uwagę zdarzenia losowe w postaci pandemii COVID oraz lockdown’ów gospodarek oraz rozognienia wojny Rosji z Ukrainą.
Poprzedni, 2021 rok był rokiem, który przyniósł wysoką inflację oraz sinusoidę w popycie na nieruchomości, a także duże zmiany właścicielskie u wielu dużych deweloperów i zmiany w rodzaju oferowanej przez nich podaży nieruchomości na polskim rynku.
Prognozy na rok 2022 wydają się kontynuacją trendów, które obserwowaliśmy w 2021 roku. Dwucyfrowy wzrost cen większości materiałów budowlanych, ograniczona podaż mieszkań na sprzedaż przez deweloperów oraz przyjazd kilku milionów ukraińskich uchodźców, a także ujemne realne stopy procentowe i dalsza ucieczka kapitałów z lokat bankowych w sektor nieruchomości inwestycyjnych przemawiają za dalszym wzrostem cen nieruchomości lub w scenariuszu negatywnym minimum ich stabilizacją. Kontrastujący z tym aktualny trend podwyżek stóp procentowych, który realizuje obecnie RPP w celu ograniczenia presji inflacyjnej, może jednak hamować zapędy statystyków prognozujących kontynuację wzrostu cen nieruchomości w Polsce.
Tutaj należy zadać pytanie: jaka wysokość stóp procentowych spowoduje, że akcja kredytowa banków będzie na tyle mocno ograniczona (poprzez brak zdolności kredytowej Polaków), że dostęp do zakupu mieszkań czy domów w celach mieszkaniowych spadnie na tyle, że podaż tych nieruchomości przekroczy popyt nad nimi, a realne stopy procentowe na lokatach bankowych czy obligacjach na tyle się poprawią, że Polacy zaczną wybierać oszczędzanie w tych instrumentach finansowych, zamiast inwestować w nieruchomości? W naszej ocenie obecne średnie prognozy mówiące o docelowej stopie procentowej WIBOR 3M na poziomie ok. 5,5-6,5% oraz inflacji na podobnym poziomie, wydają się być właśnie takim przełomowym miejscem, gdzie popyt i podaż zrównoważą się na tyle, że spowodują ustabilizowanie cen nieruchomości. Oczywiście przekroczenie tej magicznej bariery (równowaga stóp procentowych i inflacji) w drugą stronę powinno spowodować presję podażową na rynku nieruchomości co zwiastowałoby spadek cen.
Oby tylko rynek nie przyniósł nam kolejnych zmiennych w postaci pandemii, wojen lub innych, o których nawet nam się jeszcze nie śniło.