Poruszając temat mieszkań inwestycyjnych, z których właściciele czerpią dochody pasywne z ich wynajmu należy podkreślić, że rentowność z tego typu inwestycji może być bardzo zróżnicowana. Na potrzeby tematu rentowności w wynajmu posłużymy się wskaźnikiem rentowności ROI, czyli zysku osiąganego w skali roku z wynajmu nieruchomości w stosunku do kapitału jaki został przeznaczony na zakup nieruchomości (wraz z kosztami pobocznymi jak taksy notarialne, podatek PCC, prowizje).
Aby jeszcze bardziej uprościć i ułatwić zrozumienie poniższego artykułu, przyjmijmy, że będziemy posługiwali się rentownościami brutto, a więc przed opodatkowaniem (ryczałt 8,5% lub skala podatkowa) i innymi kosztami (np. zarzadzania najmem, które we Wrocławiu w 2022 roku wynoszą 10-20%).
Zazwyczaj rentowność z wynajmu nieruchomości wynosi od kilku do kilkunastu procent. Należy jednak przyjąć, że uzyskanie rentowności powyżej 6% wymaga od inwestora bardzo dużego zaangażowania w cały proces inwestycyjny, szczególnie w jego początkowej fazie. Najistotniejsze w całym procesie są:
– zakup nieruchomości poniżej ceny rynkowej (np. mieszkanie do generalnego remontu lub transakcja ze sprzedającym, któremu zależy na szybkiej finalizacji transakcji),
– rygorystyczna realizacja biznes planu (w przypadku, gdy nieruchomość wymaga remontu lub zmiany aranżacji wnętrz, musimy trzymać się założonego planu kosztowego i nie przekraczać założonego budżetu),
– świetny pomysł (np. podział nieruchomości na kilka mniejszych, niezależnych od siebie mieszkań lub zmiany układu funkcjonalnego czy inne ulepszenia, zwiększające komfort najemcy),
– standard wykończenia (jakość i styl aranżacji wnętrz).
Jako doskonałym przykładem do pokazania jak można zwiększyć rentowność z wynajmu, posłużymy się przykładem naszego klienta, w którym zastosowanie podziału nieruchomości na kilka niezależnych mieszkań spowodowało znaczący wzrost rentowności:
Mieszkanie w śródmieściu Wrocławia o pow. 41m2, składające się z pokoju z aneksem kuchennym oraz sypialni i łazienki, zostało podzielone funkcjonalnie na dwie niezależne kawalerki już na etapie budowy (dodatkowe szachty wentylacyjne, kanalizacyjne, instalacje elektryczne, RTV itd.), które zostały zakupione w standardzie „pod klucz” w cenie ok. 505 tys. zł.
W przypadku standardowego wynajmu mieszkania 40m2 w tej lokalizacji, klient osiągnąłby maksymalnie 6% rentowności. Dzięki zastosowaniu podziału nieruchomości obecnie osiągana rentowność wynosi 9%.